Зарубежный опыт ипотечного кредитования: достоинства и недостатки

Экономика » Коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования » Зарубежный опыт ипотечного кредитования: достоинства и недостатки

Страница 1

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.

В настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15–40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в 1994 г. процент был равен 12%, в 1996 г. – 7–8%.

В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5–6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции. Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации ипотечного кредитования:

1. В Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает наипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд.

2. В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

– залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

– эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

– предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;

– эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных);

– согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

– предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;

– размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;

– участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;

– размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Страницы: 1 2 3 4

Еще о комерческих банках:

Управление финансовой устойчивостью коммерческого банка, на основе активных и пассивных операций
Как уже было отмечено выше, управление финансовой устойчивостью коммерческого банка обеспечивается управлением банковскими операциями, в частности активными операциями и является одной из наиболее актуальных проблем современной науки банковского дела. Процесс принятия управленческих решений для обе ...

Участие страховых компаний в пенсионном обеспечении населения Казахстана
Становится все более очевидным, что важный недостающий компонент в нынешнем пенсионном обеспечении – это отсутствие механизма страхования активов частных пенсионных фондов. Это абсурд, когда ни один гражданин не в состоянии рассчитать будущую пенсию, с чем встретит свою старость. В пенсионном обесп ...

Организация прохождения средств федерального бюджета до получателя
Существуют две схемы прохождения средств федерального бюджета до получателей бюджетных средств и поставщиков товаров, работ и услуг этим организациям. Лицевой счет - это счет аналитического учета, предназначенный для отражения расчетов предприятий с отдельными поставщиками. покупателями и подотчетн ...

Навигация

Copyright © 2022 - All Rights Reserved - www.supremebank.ru